Бизнес план для строительства, ошибки инвесторов

Как избежать ошибок при инвестировании в недвижимость и строительство малоэтажных зданий в Московском регионе в 2021 году?

Этот вопрос интересует многих и немало людей имеют личный опыт инвестирования в строительство, но далеко не у всех он успешный. От этого он не становится менее ценным! Залогом успешного проекта является реалистичный бизнес-план, который учитывает объективные реалии сегодняшнего дня и прогноз на ближайшее время. Это очевидно, казалось бы, всем, но в России, в большинстве случаев, инвесторам не удается составить такой бизнес план. Причем мы встречали застройщиков, которые вместо бизнес плана ограничивались простыми расчетами на пальцах. И некоторые из этих проектов даже были очень успешны, но время меняется и сейчас такая лотерея очень вероятно может привести к неудаче. Ниже —  список пунктов, которые часто необъективно учитывают инвесторы, из за которых вместо заработка происходят финансовые потери.

Главные ошибки частных инвесторов и отличия бизнес плана от реальности:

  1. время, потраченное на строительство
  2. время, потраченное на продажу 
  3. себестоимость объекта
  4. внешний вид и планировочное решение объекта строительства
  5. характеристики земельного участка 
  6. рыночная стоимость объекта строительства
  7. экономическая ситуация в стране
  8. личные и иные обстоятельства
  9. подводные камни с законодательством и органами местного самоуправления
  10. форс-мажор и т.д.

Остановимся на каждом пункте подробнее:

1. Время, потраченное на строительство

Даже опытные заказчики и строители часто не могут объективно обозначить реальные сроки строительства и сроки продажи объекта, что не менее важно. Не все акцентируют внимание на том, что время от начала строительства до продажи объекта, обратно пропорционально прибыли. Чем больше период времени, за который деньги из вашего кармана вернулись к вам обратно, тем менее выгоден проект. Прописные истины, но на практике вот ряд причин, увеличивающих срок строительства, о которых не всем хочется думать, но часто встречающихся в РФ:

  • строители не уложились в график из-за своей неорганизованности 
  • завод изготовитель перенес поставку изделий, стройматериалов и т.д.
  • понадобилась корректировка проекта или отдельных решений, что притормозило процесс 
  • понадобилось привлечение дополнительных специалистов
  • погодный фактор — обычно учитывают только среднее кол-во осадков и температуру
  • непредвиденные расходы — организационные, транспортные,
  • приостановка проведения строительных работ по требованиям соседей или чиновников
  • приостановка финансирования со стороны партнеров или самого застройщика
  • сопутствующие, являющиеся следствием всех перечисленных причин отклонений от графика

2. Время, потраченное на продажу

Любой риэлтор скажет, если вы выставили объект на продажу и не получили ни одного звонка за один месяц или два, то вы просто потеряли это время. Нередко, в ожидании лучших времен, инвесторы теряют годы, а затем приходиться подсчитывать убытки за обслуживание, ремонт и налоги с объекта недвижимости. Иногда это бывает оправдано, если существует расчет, но, как правило, затягивание с продажей объектов строительства оборачивается финансовыми потерями. Ожидание оправдано только в том случае, если объект должен гарантированно вырасти в цене и на то есть масса объективных причин. При этом моржа должна быть выше всех затрат на обслуживание и упущенной выгоды.

3. Себестоимость объекта

Подсчитать стоимость строительства не сложно, но мало кому удается сделать точные расчеты в бизнес плане. Опытные застройщики у нас всегда интересуются конечной стоимостью квадратного метра построенного объекта с учетом всех промежуточных работ. Эта цифра реалистичная и может сильно отличаться от рекламных баннеров с ценой «от». Если стоимость строительства высчитывать по прайсам с ценами от строительных компаний, то велика вероятность ошибки. При этом прайсы могут быть составлены верно. Каждый объект, особенно индивидуальный, имеет массу особенностей, которые часто не учитывают в сметах, но которые очень влияют на конечную стоимость.

4. Внешний вид и планировочное решение объекта строительства

Мы всем рекомендуем строить дома в духе современных тенденций: минимализм, биотек и т.п. Об этом мы пишем в статьях в разделе Проектирование и  Какой дом построить для себя, чтобы не потерять деньги. Одной из самых больших ошибок при инвестировании в строительство является отсутствие качественного архитектурного проекта, который отвечает за объемно-пространственное решение, стиль и планировку. И по этой единственной причине, рынок загородной недвижимости наводнен объектами, на которые без слез не взглянешь. Слез смеха и горя). Конечно нет и речи от ликвидности таких зданий и коттеджей. А ведь затраты на качественный проект — ноль рублей, ноль копеек!, поскольку дом все равно строится по проекту и стоимость проекта примерно одинакова — что хорошего, что плохого. Бывает так, что для строительства оптимальным вариантом является типовой проект, который может иметь свои преимущества, хотя это очень большая редкость. В этом случае, важна консультация архитектора, которая обойдется в 5000 рублей, но поможет сэкономить 5 млн. О грандиозных потерях и даже провалах, связанных с этим пунктом, любой риэлтор знает не по наслышке, это

ошибки архитектурного проекта:

  • Доморощенность внешнего облика, эффект самоделки
  • Архаичный образ, не модный, не соответствующий времени
  • Нефункциональные и неудобные планировки
  • Лишние квадратные метры, которые надо обслуживать
  • Банальные ошибки, когда минимальные размеры не соответствуют нормам СП
  • Неудачная инсоляция, ориентация по сторонам света, видовые ракурсы
  • Несоответствие объекта окружающей среде и земельному участку

5. Характеристики земельного участка 

Стоимость земельного участка связана с уровнем окружающей застройки. На его стоимость влияет категория земли и вид разрешенного использования. Некоторые участки дорожают, а некоторые дешевеют со временем, что важно учесть, если планируется продажа участка в ближайшем будущем. Большой ошибкой становится выбор участка, который не соответствует объекту строительства и который может обесценить такой объект. Чтобы этого не случилось, необходимо учитывать какие виды земельных участков наиболее привлекательны для инвестиций.

Особенности земельных участков в СНТ

Несмотря на то, что такая земля не сильно дорожает в цене, и не особо востребована у инвесторов, у нее есть свои плюсы.  В зависимости от сознательности коллектива, проживающего в садовом товариществе, общее впечатление оно может производить очень неплохое, поскольку в таких местах люди иногда строят аккуратные дома, примерно одного размера в едином современном стиле, которые используют все чаще для всесезонного проживания, и СНТ нередко располагаются в живописном месте, рядом с водоемом или лесом. Одной из главных проблем поселков в СНТ являются узкие улицы-проезды и отсутствие коммуникаций. Если жителям СНТ удается договорится о расширении проездов и собрать деньги на прокладку коммуникаций, то товарищество может конкурировать с другими видами поселков, с учетом небольшой стоимости годового обслуживания. При этом стоимость взносов может быть разная, так как система правления СНТ на практике бесконтрольна и оставляет желать лучшего, что является недостатком большинства СНТ в Московской области. 

Особенности земельных участков ИЖС в коттеджном поселке

Многие инвесторы рассматривают только такие участки. При инвестировании в коттеджи на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), особенно важно точно рассчитать сроки строительства и продажи. Если этого не сделать и построенный дом не продастся в течение долгого времени, то расходы на обслуживание участка могут полностью сожрать всю прибыль. Из горького опыта некоторых наших заказчиков, такие расходы могут обернуться полным провалом, если продажи затянулись и объект не удается в разумные стройки довести до состояния, когда его можно эксплуатировать, сдать в аренду и т.д.

Особенности земельных участков ИЖС в деревне или селе 

Многие из тех, кто строят дома на продажу, предпочитают использовать для этого участки под ИЖС на землях деревень, сел, поселков. Главное отличие деревни от коттеджного поселка в том, что не надо платить  ежемесячные взносы на обслуживание участка, охрану, и т.д. Но это же является и недостатком, поскольку безопасности сегодня заказчики  придают большое значение. И еще одно важное отличие —  на таких землях очень неоднородная застройка и порой непредсказуемые соседи. Если в коттеджных поселках, как правило, селятся люди примерно равного достатка и социального положения, с похожими интересами, то с сельскими жителями все обычно иначе из-за чего может оказаться сложнее ужиться. Такие соседи могут оказаться неблагополучными, что может представлять опасность. В тоже время, никто не застрахован он нежелательного соседства и в коттеджном поселке, там, как говориться, могут быть свои тараканы. Поэтому при выборе земельного участка, стоит отдельно рассматривать каждый конкретный случай.

6. Рыночная стоимость объекта строительства

Рыночная стоимость коттеджа или малоэтажного здания — наиболее вероятная цена за которую может быть продан объект на свободном рынке с учетом того, что все стороны располагают актуальной информацией. Это из Википедии. Имеется ввиду та реальная стоимость объекта, за которую его можно гарантированно продать в течение одного или нескольких месяцев. Многие преувеличивают эту цену заранее, еще при составлении бизнес плана. Отсюда и уменьшение ожидаемой прибыли. 

7. Экономическая ситуация в стране

Об этом мало кто задумывается из частных застройщиков, поскольку даже эксперты не могут спрогнозировать мировые экономические кризисы или подъемы, которые влияют на отдельные страны. Но если не учесть негативного экономического прогноза, можно столкнуться с двойными финансовыми потерями. Чтобы этого избежать, стоит продумывать стадийность строительства, иначе объект инвестирования может превратиться в саморазрушающийся недострой. Если необходимо заморозить строительство, то важно подготовить объект и предусмотреть средства на это. Иначе можно столкнуться с такими проблемами как:

  • размытие основания фундаментов, при отсутствии отмостки
  • растрескивание бетонной стяжки при отсутствии навеса или кровли
  • смывание огнебиозащитного покрытия деревянных конструкций при отсутствии навеса
  • разрушение кровельной мембраны от воздействия солнечных лучей и действий птиц
  • разрушение коммуникаций при отсутствии режима эксплуатации
  • и многими другими

8. Личные и иные обстоятельства

Нередки случаи, когда, загоревшись новой идеей, инвесторы теряют интерес к своему проекту. А поскольку строительство это процесс небыстрый и затратный, то ввязываясь в новый проект, закрывая старый, все предыдущие вложения могут стать невозвратными. Необходимо учесть, что делать с объектом, если появилась более интересная идея. Это случается на практике довольно часто. Вдруг бабушка с соседнего участка отдает землю за копейки или обанкротившийся знакомый предлагает выгодную сделку или просто появилось интересное и перспективное предложение. Поэтому лучше вкладывать деньги в ликвидные проекты и фиксировать на фото все стадии строительства, чтобы не возникло трудностей при продаже, и ваше предложение не выглядело как кот в мешке при отсутствии фотографий, в то время как у конкурентов все будет зафиксировано.

9. Подводные камни с законодательством и органами местного самоуправления

Отключить магистральный газ от жилого дома в поселке городского типа на время проведения строительных работ — это 40 тыс. руб, а подключить 500 тыс. рублей. Неожиданно? Пожалуй, и таких неожиданностей много. Законодательство РФ далеко от совершенства, изложено запутано и постоянно меняется. Органы местного самоуправления уполномочены принимать решения в определенных случаях. Если не обсудить детали, связанные с подключением коммуникаций и юридическими вопросами по поводу земли и дома —  есть риск обанкротиться. Поэтому при составлении бизнес плана обязательно следует учесть сопутствующие затраты с человеком, который имеет опыт решения подобных вопросов.

10. Форс-мажор и другие факторы

Еще в конце 2019 года никто и представить не мог, что весь мир наденет маски, чтобы обезопасить себя от  коронавируса COVID-19. Но сейчас, в 2021 году эти стало привычным делом и затронуло каждого жителя планеты. Это негативно отразилось на мировой экономике и, в частности, на российской. Несмотря на это, некоторые застройщики даже умудрились заработать в это непростое время. Это, конечно, случайность, поскольку такие явления, как пандемия, предугадать невозможно, но обязательно нужно продумать, что делать, если подобный форс мажор нарушит воплощение вашего инвестиционного проекта.

Как заработать на строительстве малоэтажных зданий

Анализ рынка загородной недвижимости в 2021г

Анализ рынка недвижимости в Москве в 2021г

Автор Силуков Г 04.2021

 

График работы

Пн-Пт 10:00 - 19:00

прием звонков ежедневно

Телефон

+7 (499) 394-27-08

УБЕДИТЕЛЬНАЯ ПРОСЬБА -

СОТРУДНИЧЕСТВО НЕ ПРЕДЛАГАТЬ!

Адрес

№1 Москва, Волоколамское ш., д.88, стр.1

№2 Москва, Новоясеневская, дом 9

Проводим встречи на объектах