jskpro
jskpro
Ситуация на рынке загородной недвижимости на весну 2021 года довольно необычная. За последние 20 лет инвестиционный климат в строительной сфере сильно менялся в РФ. Он переживал и строительный бум и кризис и на данный момент определяется общей стагнацией в экономике. Пандемия Covid-19 повлияла положительно на активность строительства, в связи со стремлением горожан жить подальше от большой концентрации людей и поближе к природе. В связи с этим, в 2020 году рынок загородной недвижимости Московской области пережил всплеск покупательской активности. Со слов знакомых риэлторов, в Подмосковье были раскуплены все земельные участки с адекватной ценой. Но активному строительству препятствует значительное повышение цен на стройматериалы в 2021 году на фоне снижения доходов населения.
Прошли те времена, когда инвестирование в строительство жилых домов, могло приносить 50-100% чистой прибыли. Опыт знакомых инвесторов и строителей говорит нам о том, что далеко не всегда удается вернуть даже свои затраты, то есть выйти "в ноль". А еще 10 лет назад строительство дома приносило гарантированный доход в виде 25-40% нашим знакомым строителям. Строить дома на свои средства и затем продавать, было намного выгоднее, чем брать подряд на строительство частного дома. Помимо финансовой выгоды, такая схема имеет и массу преимуществ, так как дает полную свободу выбора объекта строительства и избавляет от лишних действий, связанных с согласованием с заказчиком проектных и строительных работ.
Мы на личном опыте убеждались не раз, что сегодня особо остро стоит вопрос дефицита качественного загородного жилья, которое может заменить городскую квартиру и обладает перечнем таких важных критериев как:
Почти все покупатели загородной недвижимости выбирают жилой дом, таунхаус или квартиру загородом, следуя приведенному выше списку. И чем-то из этого перечня обычно приходится жертвовать. Чтобы построить коттеджный поселок, таунхаусы, гостиничный комплекс и другие виды малоэтажной застройки, удовлетворяющей перечисленным выше критериям, необходимы инвестиционные проекты крупных компаний, но они не очень активны в этом направлении. Возможно крупным девелоперам сегодня выгоднее строить "человейники", как сейчас говорят, с квартирами площадью по 25м2. Частным инвесторам такие проекты не осилить, поэтому существует дефицит качественных кластеров загородного жилья. Возможно проблемой для создания таких поселков служит еще и минимальный процент населения, принадлежащего к среднему классу. То есть небольшая часть людей строит себе дворцы, а основная масса - каркасники и им не так важно где и как, лишь бы хватило хоть на что то :). Это наблюдения в том числе из личного опыта. Ввиду изложенных соображений, мы взяли на вооружение несколько схем, как можно заработать на строительстве сегодня, которые обсуждаем со своими партнерами, готовы обсудить с инвесторами и которыми делимся с вами.
Наиболее популярный запрос сегодня на тему загородного жилья - строительство деревянных каркасных домов.
Отделка такого дома может быть разной, вплоть до облицовки клинкерной плиткой. Внутренняя отделка нередко выполняется гипсокартоном, что позволяет сделать стены практически пожаробезопасными, что подтверждается тестами. Это прогрессивный тип дома, который имеет массу преимуществ, популярнейший во всем мире. Это недорогое жилье, но такие дома можно быстро построить и на них спрос только растет. Но единственный способ заработать на домах со стенами из деревянного каркаса - строить несколько домов в одном месте, это дает массу преимуществ, не все из которых принимают во внимание частные инвесторы:
Сегодня существует возможность официальной аренды земельных участков с правом выкупа в Подмосковье. Эта процедура сопряжена с массой проблем, но при должном знании вопроса и связях, позволяет получить большой участок земли под застройку на льготных условиях. Определившись с земельным участком, необходимо составить бизнес план и продумать стадийность строительства. Многие инвесторы выставляют на продажу объекты без внутренней отделки и инженерных коммуникаций, предлагая покупателям услуги подряда на данные виды работ. По нашим наблюдениям такая схема достаточно удачная по соотношению затрат и прибыли.
Строительство домов из кирпича или газоблоков это более долгий процесс, чем строительство каркасников, в основном, за счет отделочных и монолитных работ. Заливка бетоном и штукатурные работы требуют выдержки по времени, перед проведением последующих строительных этапов, будь то нагрузка конструкциями или покрытие поверхности грунтовкой. Монолитные и кладочные работы рекомендуется вести при температуре не ниже 5 градусов и она не должна опускаться в течение определенного количества дней, которое рассчитывается. Для ускорения таких работ, существуют различные добавки для сокращения времени набора прочности строительных смесей, а также антиморозные добавки, позволяющие проводить кладочные и монолитные работы при отрицательной температуре. Но несмотря на это, строительство дома из блоков или кирпича "под ключ" обходится намного затратнее по времени, чем деревянный дом по каркасной технологии. Поэтому, если решено инвестировать в строительство блочного дома, лучше использовать минимальное количество монолитных элементов. В связи с этим, необходима консультация с проектировщиком, который подскажет какую выбрать конструкцию фундамента, перемычек и армопоясов блочного дома, которая позволит сэкономить время и деньги на их изготовлении.
В пользу домов из кирпича и блоков говорят риэлторы - такие дома стоят дороже. Это объясняется стереотипами в обществе о "солидности" домов из блоков. В тоже время, если блочный дом построен с нарушениями, то исправить их часто бывает гораздо сложнее, чем в каркасном доме.
У нас есть партнеры, которые специализируются на продажах элитной загородной недвижимости. Как у всех уважающих себя компаний у них есть свой канал на ютубе, где они подробно рассказывают о своих объектах. В этих видео мы видим несколько иные принципы инвестирования - порой не самые рациональные и даже парадоксальные решения оказываются выигрышными.
Сомнительные на первый взгляд решения, которые не назовешь прагматичными, могут привлечь клиентов своей оригинальностью. Такой загородный дом — это уже искусство, достоинствами которого являются:
Строительство таких домов иногда выглядит как расточительство и безумие, но если проект выполнен профессионалами, то сразу после завершения строительства, гарантированно за такой дом предложат вдвое больше денег, чем все затраты на его возведение, а со временем цена такого дома будет только расти, иногда в разы. В то же время бюджетный объект, где экономилась каждая копейка, порой продается ниже себестоимости.
Ниша элитной загородной недвижимости не очень обширная в РФ и строительство домов премиум класса сопряжено с некоторыми рисками, в связи с большими инвестициями, но позволяет создавать интересные проекты, которые могут послужить хорошей рекламой для застройщика и переместить его на новый уровень.
Существуют формулы, позволяющие рассчитать риски для инвестора. Общий принцип таков — чем более рискованный проект, тем больше денег можно заработать. И чем меньше рисков сопряжено с инвестированием, тем меньше прибыль, но зато стабильнее и гарантированнее. В этом диапазоне каждый застройщик выбирает свою пропорцию риска к заработку. Если на строительном рынке существует конкуренция, то вряд ли удастся найти способ значительно приумножить свои средства без риска, поскольку, по теории вероятности, уже многие воспользовались этим способом до вас. Но на ниве оригинальных новых проектов, которые не успели наводнить строительный рынок, таких возможностей много и когда удается найти такой проект и продумать стратегию инвестирования, то результат бывает впечатляющим.
Строительство жилого дома для себя, имеет некоторые особенности по сравнению со строительством на продажу, которые мы изложили в соответствующей статье.
Как заработать на строительстве и избежать потерь — см. в статье Бизнес план для строительства, ошибки инвесторов
Анализ рынка загородной недвижимости в 2021г
Анализ рынка недвижимости в Москве в 2021г
Автор Силуков Г 04.2021